房贷政策的博弈空间(房贷政策对房价的影响)

中国银监会主席尚福林日前接受采访时表示，贯彻楼市调控“国五条”，相应的调控信贷政策将出台。(3月7日《人民日报》)

“国五条”细则出台后，市场在等待相关部门和地方政府的具体贯彻实施办法。主要聚焦在三个方面：一是限购范围如何扩大?二是房地产税收政策如何落地?出售自有住房20%的个人所得税具体如何征收?房产税试点范围如何扩大?三是房贷政策与“国五条”细则如何对接，特别是第二套房住房首付比例和利率如何提高?哪些地区提高?

就落实“国五条”细则的信贷政策要求而言，尚福林主席明确表示“相应的调控信贷政策将出台”。那么，按照“国五条”细则总体要求，应该出台一个怎样的“调控信贷政策”呢?笔者认为：

首先，应该坚持“有保有压”，充分体现“差异化”要求。这包括两个方面：一是在贷款对象上应该“有保有压”体现差异化。“国五条”细则要求“银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。”差异化主要表现在首套房和第二套以上住房的区别对待上。要保首套房，对首套房实施优惠的信贷政策，比如：首付款比例3成，贷款利率8.5折，过去执行的不够好，是否优惠由银行自己说了算，貌似没有强制性，时松时紧。这次一定要按照“国五条”细则要求切实落实好。

二是在地区上要体现出房贷政策的差异化。对一线城市和房价上涨较快的二三城市要实行较为严格的住房信贷政策，对其他城市可以适度放宽个人住房贷款门槛。保首套房，对首套房实行优惠的信贷政策，同时严格第二套以上住房贷款政策，适度收紧第二套以上住房贷款政策，才能准确严格实施差别化住房信贷政策。无论是相关部门的税收实施办法，还是住房信贷政策具体落实细则，都应该有紧迫性，越早越快出台越好，越拖越慢出台无论是对住房市场还是对信贷安全都没有好处。

其次，应该尽快探索建立住房信贷政策的长效机制。应将首套房定位为准政策性住房信贷业务。当然，这里面有一个银行利益的问题。银行是金融企业，信贷业务是追求效益性的。让银行赔本支持首套房需求，对银行来说不公平。银行根据其内部资金宽松程度、额度充裕程度和回报高低发放贷款无可厚非。但在目前存贷款利差较大情况下，首套房贷既是执行八五折优惠利率，赚头仍然不少。如果将来利差缩小后，八五折利率银行不赚钱或者赔钱时，政府应该对银行在税收以及补贴上给以补偿。

笔者的一个设想是，应该成立一个准政策性金融机构专司保本微利的首套房贷业务。政府在一方面大力发展保障性住房的同时，应该着手筹建这样一个支持首套房刚需的金融公司。通过筹集社会低成本资金包括公积金结余资金，用来发放支持首套房贷款业务。公司化运作，以保本微利为经营目标，利率低于银行贷款利率，与公积金利率差不多。形成一个稳定支持首套房贷款需求的准政策性金融机构，彻底解决首套房刚需优惠政策飘忽不定的问题。这样的话，保障型住房和准政策性首套房优惠的覆盖面将会迅速扩大，使得我国住房矛盾得到实实在在的缓解。

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